АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ
Разместить объявление одновременно на 134 сайтах по недвижимости быстро и БЕСПЛАТНО.

Отправьте заявку и мы вам перезвоним в течение 10 мин

Оставляя заявку, вы принимаете политику конфиденциальности
График работы:
Пн-Пт с 9:00 до 20:00
Сб-Вс с 9:00 до 20:00
Адрес:
Главный офис. м. Садовая (вход № 1), м. Спасская, м. Сенная площадь, Бизнес-центр «Сенная 4» ул. Ефимова, 1/4 (2 эт.)
E-mail: dov234@mail.ru

НАДЁЖНОСТЬ СОТРУДНИЧЕСТВА С НАШИМ АГЕНТСТВОМ

 

     Агентство недвижимости Лучшие квартиры дорожит своей репутацией (на рынке с 2012 г.) поэтому в каждой сделке принимает участие целая цепочка из различных специалистов, осуществляется многоуровневый контроль и тщательная проверка юридической чистоты каждой сделки.

 

Каждая сделка контролируется трёх уровневым контролем:


1. Сотрудник агентства участвует при проведении сделки (юридическое сопровождение).
2. Непосредственный контроль производится менеджером нашего агентства.
3. Дистанционный контроль производится юридическим отделом и службой безопасности нашего агентства.

СОБСТВЕННИКУ для того, чтобы ознакомиться с предоставляемыми нашим агентством услугами, а также с описанием наиболее распространённых и при этом очень важных ошибок собственников недвижимости, следует посетить рубрику Как безопасно Сдать.

НАНИМАТЕЛЮ (АРЕНДАТОРУ) для того, чтобы ознакомиться с предоставляемыми нашим агентством услугами, а также с описанием наиболее распространённых и при этом очень важных ошибок при найме (аренде) недвижимости, следует посетить рубрику Как безопасно Снять.

НАНИМАТЕЛЮ и СОБСТВЕННИКУ в целях личной безопасности рекомендуется ознакомится с распространёнными видами мошенничества при найме недвижимости.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТЬ

по найму (аренде) или из чего состоит

Агентское вознаграждение.

     Для начала вам следует понять, почему агентское вознаграждение на первый взгляд кажется таким высоким (дорогим) и почему размер агентского вознаграждения по найму (аренде) у многих агентств недвижимости составляет 100% от суммы месячного найма (аренды). 
     С целью защиты имущества и сокращения рисков собственников недвижимости, а также предотвращения волны судебных разбирательств, для всех агентств недвижимости (и риэлторов) было установлено правило, согласно которому собственнику недвижимости риэлтерские услуги по найму (аренде) предоставляются бесплатно! Оплата услуг по найму (аренде) взимается с нанимателя (арендатора)! Таким образом, за счёт нанимателя производится оплата ВСЕХ расходов по сделке (оплата услуг агентства нанимателя и оплата услуг агентства собственника).
     Теперь для того, чтобы разъяснить ценообразование стоимости услуги по найму, приведём пример. Самым популярным и устойчивым спросом при найме пользуются комнаты и однокомнатные квартиры. В качестве примера рассмотрим вариант найма однокомнатной квартиры со стоимостью найма в месяц 20 000 руб.
     Согласно правилам проведения сделок по найму, по факту заключения сделки НАНИМАТЕЛЬ оплачивает услуги риэлтора в размере 100% от стоимости месячного найма. Данное вознаграждение делится между агентством собственника (наймодателя) и агентством нанимателя (арендатора) в пропорциях 50% х 50%. Таким образом, в рассматриваемом нами случае это составляет по 10 000 руб. на каждое агентство недвижимости. В каждом агентстве это вознаграждение перераспределяется (делится) между агентом, совершившим сделку и самим агентством недвижимости из расчёта 50% х 50% (по 5 000 руб. каждому). При этом доля (в нашем примере это 5 000 руб.) вознаграждения агентства недвижимости распределяется на покрытие расходов, содержание и выплаты:
     Расходов на плату (ежемесячную) за пользование межагентскими закрытыми базами, за пользование (ежемесячно) CRM системой, аренду офиса, расходов на рекламу (в том числе специалиста по рекламе), расходов на з/п менеджеров, бухгалтера, уборщицы, ген директора (или управляющего), айти специалиста, юриста, девиденты учредителю, оплату налогов, ремонт компьютеров, содержание офиса (телефон, интернет, канцелярские расходы, амортизация мебели и техники и т.п.) и многое другое. Нужно понимать, что не смотря на то, что на сделке вас сопровождает всего один специалист, на самом деле в сделке задействована целая цепочка специалистов, обеспечивающих организацию, контроль и сопровождение сделки. При этом стоит справедливо учитывать, что каждый агент имеет своё оборудованное место в офисе, в результате, чего кол-во агентов ограничено и при этом создание условий работы для каждого агента довольно таки не дешёво обходится агентству недвижимости. Также вам для понимания разницы между частнопрактикующим риэлтором и агентством недвижимости обязательно нужно ознакомиться с тем, что такое межагентская закрытая база и какие она предоставляет возможности для ЛЕГАЛЬНЫХ агентств недвижимости.
     Агент из своего вознаграждения (в размере 5 000 руб.) самостоятельно оплачивает транспортные расходы и стоимость разговоров по мобильному телефону. При этом стоит отметить, что в большинстве случаев агенту удаётся заключить одну сделку всего за 2-4 дня усердной работы. При этом агенту приходится разговаривать по собственному мобильному телефону по 40 раз в день в т. ч. совершать междугородние звонки. Работать с 10.00 до 23.00 (график ненормированный, зависит от кол-ва встреч с клиентами). И каждый день ездить на различные встречи с клиентами.
     Так же обязательно нужно учесть, что если агентство недвижимости своему клиенту (нанимателю) обещало сделать скидку на оплату вознаграждения в размере 10% (вознаграждение составляет 90%), то агентство (агентство нанимателя) сделавшее скидку всё равно передаёт агентству собственника его вознаграждение в размере 50% (10 000 руб.), а себе оставляет 40% (8 000 руб. по 4 000 агентству и 4 000 агенту).
     Один из важнейших принципов психологии заключается в том, что «Чтобы понять человека, необходимо стать на его место!» А теперь задайте себе вопрос, сколько должен зарабатывать риэлтор, чтобы у него был смысл работать? За какие деньги вы готовы были бы исполнять работу риэлтора? Действительно ли агентское вознаграждение столь высоко (8 000 – 10 000 руб. в неделю при шестидневном графике работы с 10.00 до 23.00)?
     Теперь, когда вы знаете ценообразование специалистов по недвижимости в сфере найма, ответьте сами себе на вопрос «Какой специалист сможет сделать вам предложение по значительно меньшей ставке за агентское вознаграждение?». В чём может заключаться выгода специалиста, сделавшего вам более выгодное (дешёвое) предложение? Скорей всего вы скажете, что такие возможности есть у тех, риэлторов, которые «не делятся» с агентством недвижимости. Но вы тогда должны понимать, что в этом случае такому агенту придётся тратить большое количество своего времени на решение различных вопросов, которые в агентстве недвижимости решает целая цепочка специалистов. Следовательно, нагрузка на частнопрактикующего риелтора значительно увеличится, а потеря его времени сильно вырастет. А также очень важно понимать, что у него не будет возможности пользоваться межагентскими закрытыми базами, которые очень сильно ограничат его возможности в работе и при этом сильно увеличат расход его времени и сильно повышают риски заключить договор с мошенниками. В результате количество сделок у частнопрактикующего риэлтора будет В НЕСКОЛЬКО РАЗ МЕНЬШЕ, чем у риэлтора, работающего в агентстве недвижимости. Соответственно, его доходы тоже будут меньше, чем у риэлтора, работающего в легальном агентстве недвижимости. 
     Тем не менее на рынке по аренде недвижимости попадаются предложения от риелторов со стоимостью агентского вознаграждения 50% Такая возможность существует только у агентства недвижимости (или риелтора), которые одновременно являются и эксклюзивным агентом собственника и агентом нанимателя (арендатора), что случается довольно редко. Наиболее часто подобные предложения происходят от мошенников, пытающихся заманить вас своей дешевизной. Более подробней о способах мошенничества вы можете узнать из рубрики на нашем сайте МОШЕННИЧЕСТВО. Тут нужно понимать, что чем дешевле стоимость услуг, тем больше шансов совсем остаться без денег и жилья. 

МЕЖАГЕНТСКАЯ ЗАКРЫТАЯ БАЗА это


Межагентские базы это закрытые базы (порталы, агрегаторы) данных, доступ к которым сильно ограничен и тщательно контролируется. Получить доступ к таким закрытым базам недвижимости могут только Агентства недвижимости (юридические лица), предоставившие полный пакет документов, подтверждающих государственную регистрацию, легальную деятельность (постановки на учёт в надзорных инстанциях) и право заниматься деятельностью в сфере недвижимости (выписку из ЕГРЮЛ). После чего, подавшие заявку на подключение к закрытой базе агентства недвижимости проверяются и только потом допускаются к подписанию Договора и оплате за подключение. В договоре строго регламентировано, что агентство недвижимости будет размещать только проверенные объекты недвижимости и нести полную ответственность за их размещение на закрытом портале (закрытой базе). Данный договор очень строг и его исполнение тщательно контролируется службой контроля закрытой базы. За пользование доступом к закрытой базе агентства недвижимости платят ежемесячные взносы. В случае нарушений условий договора агентство недвижимости НАВСЕГДА отключается от данного портала.
     Явными преимуществами закрытых баз является то, что агентства недвижимости работают только с реальными и проверенными объектами недвижимости и агентствами недвижимости. В этих базах нет Фейковых(не существующих) объектов, а также нет объектов с неверными ценами и характеристиками. В этих закрытых базах все агентства недвижимости проверены, что в свою очередь значительно упрощает контроль за юридической чистоты сделки.
     ВАЖНО! Частнопрактикующие риэлторы не допускаются к пользованию закрытыми базами. Поэтому они вынуждены работать непрофессионально, подбирая объекты своим клиентам с общеизвестных общедоступных порталов (из этических соображений не стану их перечислять, итак понятно о каких именно сайтах идёт речь) именуемых в народе барахолками или помойками. Такое прозвище данные сайты (агрегаторы объявлений) получили за глаза за то, что все кто пожелает, на них безнаказанно вываливают различного рода сомнительного качества и происхождения товар, услугу, предлагают несуществующую (либо впоследствии неоплачиваемую) работу, а также размещают в огромном количестве объявления о несуществующих объектах недвижимости. Именно на таких сайтах активную деятельность ведут различного вида мошенники и криминальные организации.

 

ВХОД В ЗАКРЫТУЮ МЕЖАГЕНТСКУЮ БАЗУ

НАЙМОДАТЕЛЯМ (СОБСТВЕННИКАМ)
Реклама, юридическое сопровождение, пакет документов, поиск нанимателей - БЕСПЛАТНО.
Полезно знать при сделках с недвижимостью
СТРАХОВОЙ ДЕПОЗИТ ЭТО
СТРАХОВОЙ ДЕПОЗИТ ЭТО

     Страховой депозит, Гарантийный депозит, а также Страховой взнос это сленговые названия ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА (ст. 381.1-381.2 ГК РФ). Подобный сленг в своей речи применяют юридически безграмотные люди (в том числе риэлторы), чтобы пояснить, что при совершении сделки придётся нанимателю внести денежную сумму наймодателю (арендодателю) в качестве гарантий добросовестности нанимателя к взятому в найм имуществу, а также гарантий соблюдения финансовых обязательств в рамках заключённого договора. 

     Обеспечительный платёж вносится в качестве задатка (ст. 380, 381 ГК РФ), который в свою очередь возвращается нанимателю по факту прекращения действия договора в полном объёме (или за вычетом убытков, неисполненных финансовых обязательств и т.п.). С точным текстом статей 380 – 381.2 ГК РФ вы можете ознакомиться в рубрике ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО.

     ПРИМЕЧАНИЕ. Обеспечительный платёж – не является обязательным условием найма (аренды) недвижимости на законодательном уровне, а является правом собственника недвижимости подобным образом защищать свои права и интересы (на этапе досудебного урегулирования). 

К значительным недостаткам Обеспечительного платежа относится то, что при применении требования о предоставлении Обеспечительного платежа значительно увеличивается финансовая нагрузка на потенциального нанимателя (арендатора), что в свою очередь для многих клиентов становится недоступным и соответственно, это значительно сокращает количество потенциальных нанимателей (арендаторов). 

     ПРИМЕЧАНИЕ. Употребление в своей речи сленговых выражений применяется лишь в двух случаях:

1) Когда отсутствует официальное определение (название значения) какого либо действия и нужно сообщить (передать смысл) собеседнику об этом действии (условии и т.п.).

2) Либо, когда существует официальное определение такого действия, но в виду своей безграмотности человек вместо правильного определения начинает применять сленговые выражения.

     Безграмотность употребления в своей речи сленговых выражений заключается в том, что законодатель в официальном порядке, на законодательном уровне дал определение понятию Обеспечительного платежа (оно закреплено в ст. 381.1 ГК РФ) в то время как у остальных вышеуказанных выражений определений нет. Подобная безграмотность особенно настораживает при применении подобного сленга вместо официального определения Обеспечительный платёж в предлагаемых к заключению договорах. Сразу возникает вопрос происхождения данного договора, а именно кто составлял текст договора, который вам дают на подпись, юридически безграмотный человек или неграмотный юрист? Насколько можно доверять тексту такого договора, как и человеку, предложившему его вам на подпись? Ведь получается, что с тем же успехом, если в договоре применяются сленговые выражения, следовательно также можно на сленге указать ФИО сторон договора, как Саня Вовкович Сидоров, вместо официальной формы: Александр Владимирович Сидоров.

ЗАДАТОК ПРИ НАЙМЕ (АРЕНДЕ) НЕДВИЖИМОСТИ
ЗАДАТОК ПРИ НАЙМЕ (АРЕНДЕ) НЕДВИЖИМОСТИ

ЗАДАТКОМ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток в сделках с арендой (наймом) недвижимости применяется в основном в двух случаях: 

1) При заключении договора найма (аренды) недвижимого имущества с условием внесения Обеспечительного платежа в качестве гарантий добросовестности нанимателя к взятому в наём имуществу, а также гарантий соблюдения финансовых обязательств. 

2) При осуществлении «бронирования» объекта недвижимости на определённый срок – до момента заключения договора найма (аренды). 

Что обязательно вам нужно знать о задатке: 

1) Понятие Задаток регламентируется на законодательном уровне (ст. 380 – 381 ГК РФ). 

2) Соглашение о задатке должно быть совершенно в письменной форме. 

     ПРИМЕЧАНИЕ. При устной форме заключения соглашения о задатке – такое соглашение является несостоявшимся. Это одна из распространённых ошибок при даче задатка т. к. часто происходят ситуации, при которых задаток был получен, а чуть позже выясняется, что наниматель или наймодатель успели передумать (подобрать себе более интересный вариант) и в результате отказываются исполнять взятые на себя обязательства. А то бывают ситуации и того хуже – мошенничество, либо задаток пропит, потерян, украден и т.п. и возвращать его не собираются. 

3) ОЧЕНЬ ВАЖНО!!! Согласно ч.2. ст. 381 ГК РФ Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Говоря простым языком, если Наниматель (арендатор) внёс задаток и сам же отказался выполнять договорные обязательства – тогда он теряет данный задаток. А если договорные обязательства отказывается выполнять Наймодатель (арендодатель) тогда он обязан уплатить Нанимателю (арендатору) двойную сумму задатка. 

ПРИМЕЧАНИЕ. Распространённая ошибка юридически безграмотных агентств недвижимости, юристов и риэлторов заключается в том, что когда необходимо «забронировать» объект недвижимости на определённый срок (до момента заключения договора Найма (аренды) они предоставляют своим клиентам расписку (или соглашение) в получении задатка, в которой указано, что одна сторона внесла определённую денежную сумму, а вторая сторона приняла эту денежную сумму в качестве задатка. Дело в том, что данная расписка (или соглашение) не будут иметь юридической силы указанной в ч.2. ст. 381 ГК РФ без соблюдения письменной формы Предварительного договора найма (аренды) регламентированного 429, 445 ГК РФ т.к. в соглашении о задатке будут отсутствовать основополагающие пункты, с описанием предмета (условиями) договора. Следовательно, любая сторона, пожелавшая нарушить взятые на себя обязательства сможет заявить, что другая сторона нарушает условия договора (например, завышает стоимость арендной платы; отказывается платить коммунальные услуги, или внести обеспечительный платёж и т.п.). Таким образом, если учесть, что невозможно установить истинного нарушителя договорных отношений, подобный договор теряет свою силу и становится неликвидным. В этом случае наймодатель (арендодатель) должен вернуть нанимателю (арендатору) принятую от него денежную сумму в качестве задатка без каких либо увеличений/уменьшений, что в свою очередь теряет смысловую и юридическую нагрузку функции задатка. С точным текстом статей 380 – 381.2 ГК РФ вы можете ознакомиться в рубрике ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО.


 

ДОГОВОР
ДОГОВОР

     Согласно ч. 2 ст. 651, ч. 2 ст. 674, ч. 2 ст. 683 ГК РФ Договор найма (аренды) заключённый на срок менее 1 года считается краткосрочным и не подлежит государственной регистрации. 

     Согласно ч. 3 ст. 677 ГК РФ Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 

     Согласно ч. 2 ст. 682 ГК РФ Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 

     Согласно ст. 161 ГК РФ все договоры на сумму свыше 10 тысяч рублей должны быть составлены исключительно в письменном виде.

     ст. 451 ГК РФ регламентирует изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В п.2 ч.1 ст. 451 дано определение понятию "Существенное изменение обстоятельств" - изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

О компании
Телефон:
График работы:
Пн-Сб с 09 до 20.00 часов
Адрес:
Главный офис. м. Садовая (вход № 1), м. Спасская, м. Сенная площадь, Бизнес-центр «Сенная 4» ул. Ефимова, 1/4 (2 эт.)
E-mail: dov234@mail.ru