ЗАДАТКОМ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток в сделках с арендой (наймом) недвижимости применяется в основном в двух случаях:
1) При заключении договора найма (аренды) недвижимого имущества с условием внесения Обеспечительного платежа в качестве гарантий добросовестности нанимателя к взятому в наём имуществу, а также гарантий соблюдения финансовых обязательств.
2) При осуществлении «бронирования» объекта недвижимости на определённый срок – до момента заключения договора найма (аренды).
Что обязательно вам нужно знать о задатке:
1) Понятие Задаток регламентируется на законодательном уровне (ст. 380 – 381 ГК РФ).
2) Соглашение о задатке должно быть совершенно в письменной форме.
ПРИМЕЧАНИЕ. При устной форме заключения соглашения о задатке – такое соглашение является несостоявшимся. Это одна из распространённых ошибок при даче задатка т. к. часто происходят ситуации, при которых задаток был получен, а чуть позже выясняется, что наниматель или наймодатель успели передумать (подобрать себе более интересный вариант) и в результате отказываются исполнять взятые на себя обязательства. А то бывают ситуации и того хуже – мошенничество, либо задаток пропит, потерян, украден и т.п. и возвращать его не собираются.
3) ОЧЕНЬ ВАЖНО!!! Согласно ч.2. ст. 381 ГК РФ Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Говоря простым языком, если Наниматель (арендатор) внёс задаток и сам же отказался выполнять договорные обязательства – тогда он теряет данный задаток. А если договорные обязательства отказывается выполнять Наймодатель (арендодатель) тогда он обязан уплатить Нанимателю (арендатору) двойную сумму задатка.
ПРИМЕЧАНИЕ. Распространённая ошибка юридически безграмотных агентств недвижимости, юристов и риэлторов заключается в том, что когда необходимо «забронировать» объект недвижимости на определённый срок (до момента заключения договора Найма (аренды) они предоставляют своим клиентам расписку (или соглашение) в получении задатка, в которой указано, что одна сторона внесла определённую денежную сумму, а вторая сторона приняла эту денежную сумму в качестве задатка. Дело в том, что данная расписка (или соглашение) не будут иметь юридической силы указанной в ч.2. ст. 381 ГК РФ без соблюдения письменной формы Предварительного договора найма (аренды) регламентированного 429, 445 ГК РФ т.к. в соглашении о задатке будут отсутствовать основополагающие пункты, с описанием предмета (условиями) договора. Следовательно, любая сторона, пожелавшая нарушить взятые на себя обязательства сможет заявить, что другая сторона нарушает условия договора (например, завышает стоимость арендной платы; отказывается платить коммунальные услуги, или внести обеспечительный платёж и т.п.). Таким образом, если учесть, что невозможно установить истинного нарушителя договорных отношений, подобный договор теряет свою силу и становится неликвидным. В этом случае наймодатель (арендодатель) должен вернуть нанимателю (арендатору) принятую от него денежную сумму в качестве задатка без каких либо увеличений/уменьшений, что в свою очередь теряет смысловую и юридическую нагрузку функции задатка. С точным текстом статей 380 – 381.2 ГК РФ вы можете ознакомиться в рубрике ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО.
